소유자 없는 부동산의 취득 방법/국유 부동산의 매수

부동산을 매입하려는데, 해당 부동산에 주인이 없는 경우에는 어떻게 해야 할까?

 

소유자가 사망했는데 상속인이 없거나, 상속인이 있는데 망인에게 부채가 많아서 모두 상속을 포기한 경우 등에는 누구로부터 부동산을 구입해야 할지 난감하다.

 

1. 상속인의 존재가 불분명한 부동산의 귀속

 

민법은 상속인의 존부가 분명하지 않은 재산에 관해서는, 피상속인의 친족, 이해관계인, 검사의 청구에 의하여 상속재산관리인을 선임하고 공고하도록 하고 있다(민법 제1053조 제1항).

만약 공고를 한 날로부터 3개월 이내에 상속인의 존부를 알 수 없는 때에는 관리인은 2월 이상의 기간을 정하여 지체없이 상속채권자와 유증받은 자에 대하여 일정한 기간 내에 그 채권 또는 수증을 신고할 것을 공고해야 한다(민법 1056조 제1항). 만약 상속채권 및 수증 신고 기간이 경과하여도 상속인의 존부를 알 수 없다면, 법원은 다시 1년 이상의 기간을 정하여 관리인의 청구에 의하여 상속인이 있으면 일정한 기간내에 그 권리를 주장할 것을 공고하여야 한다(민법 제1057조).

 

이렇게 상속인 수색의 공고 기간 동안 상속권을 주장하는 자가 없는 경우에는, 피상속인과 생계를 같이 하고 있던 자, 피상속인의 요양간호를 한 자 기타 피상속인과 특별한 연고가 있던 자가 상속인 수색 공고 기간 종료 후 2개월 이내에 가정법원에 상속재산의 전부 또는 일부를 분여할 것을 청구할 수 있다(민법 제1057조의2).

 

위와 같은 절차를 거치고서도 분여되지 않은 재산이 있는 경우, 해당 재산은 비로소 국가에 귀속된다(민법 제1058조 제1항).

 

민법

제1053조(상속인없는 재산의 관리인) ①상속인의 존부가 분명하지 아니한 때에는 법원은 제777조의 규정에 의한 피상속인의 친족 기타 이해관계인 또는 검사의 청구에 의하여 상속재산관리인을 선임하고 지체없이 이를 공고하여야 한다.  <개정 1990. 1. 13.>

②제24조 내지 제26조의 규정은 전항의 재산관리인에 준용한다.

 

제1054조(재산목록제시와 상황보고) 관리인은 상속채권자나 유증받은 자의 청구가 있는 때에는 언제든지 상속재산의 목록을 제시하고 그 상황을 보고하여야 한다.

 

제1055조(상속인의 존재가 분명하여진 경우) ①관리인의 임무는 그 상속인이 상속의 승인을 한 때에 종료한다.

②전항의 경우에는 관리인은 지체없이 그 상속인에 대하여 관리의 계산을 하여야 한다.

 

제1056조(상속인없는 재산의 청산) ①제1053조제1항의 공고있은 날로부터 3월내에 상속인의 존부를 알 수 없는 때에는 관리인은 지체없이 일반상속채권자와 유증받은 자에 대하여 일정한 기간 내에 그 채권 또는 수증을 신고할 것을 공고하여야 한다. 그 기간은 2월 이상이어야 한다.

②제88조제2항, 제3항, 제89조, 제1033조 내지 제1039조의 규정은 전항의 경우에 준용한다.

 

제1057조(상속인수색의 공고) 제1056조제1항의 기간이 경과하여도 상속인의 존부를 알 수 없는 때에는 법원은 관리인의 청구에 의하여 상속인이 있으면 일정한 기간내에 그 권리를 주장할 것을 공고하여야 한다. 그 기간은 1년 이상이어야 한다.  <개정 2005. 3. 31.>

 

제1057조의2(특별연고자에 대한 분여) ①제1057조의 기간내에 상속권을 주장하는 자가 없는 때에는 가정법원은 피상속인과 생계를 같이 하고 있던 자, 피상속인의 요양간호를 한 자 기타 피상속인과 특별한 연고가 있던 자의 청구에 의하여 상속재산의 전부 또는 일부를 분여할 수 있다.  <개정 2005. 3. 31.>

②제1항의 청구는 제1057조의 기간의 만료후 2월 이내에 하여야 한다.  <개정 2005. 3. 31.>

 

제1058조(상속재산의 국가귀속) ①제1057조의2의 규정에 의하여 분여(分與)되지 아니한 때에는 상속재산은 국가에 귀속한다.  <개정 2005. 3. 31.>

②제1055조제2항의 규정은 제1항의 경우에 준용한다.  <개정 2005. 3. 31.>

 

2. 주인 없음이 분명한 부동산의 경우

 

앞서 본 민법의 규정은 부동산의 소유자가 사망했는데 상속인이 있는지, 없는지가 불분명한 경우에 적용되는 규정이다. 오랫동안 주인이 없는 것이 분명하거나, 아니면 모든 상속인이 상속을 포기해서 상속인이 없다는 점이 명백해진 경우에는 민법 제 252조 제2항에 의하여 국가 소유로 귀속된다.

제252조(무주물의 귀속) ①무주의 동산을 소유의 의사로 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.
②무주의 부동산은 국유로 한다.
③야생하는 동물은 무주물로 하고 사양하는 야생동물도 다시 야생상태로 돌아가면 무주물로 한다.

 

무주부동산의 신고는 조달청에서 담당하고 있는데, 조달청에 무주부동산 신고를 접수하면, 사실조사 -> 6개월 이상 무주부동산 공고 -> 재산을 관리할 중앙관서의 장 지정 -> 국가귀속(소유권보존등기) 단계를 거쳐 국유 재산이 된다.

 

3. 국가 소유 부동산의 매수 가능 여부

 

그런데, 국유 재산이 된 부동산을 곧바로 매수할 수 있을까?

 

국유재산법은, 원칙적으로 소유자가 없는 부동산을 국유재산으로 취득한 때에는 그 등기일부터 10년간 처분할 수 없다고 규정하고 있다(국유재산법 제12조 제4항). 단, 예외적으로 1) 해당 국유재산이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업에 필요하게 된 경우이거나, 2) 해당 국유재산을 매각하여야 하는 불가피한 사유가 있는 경우로서 법 제9조제4항제3호에 따른 기준(국유재산종합계획상 국유재산 처분 기준)에서 정한 경우에 해당하는 경우에는 등기일로부터 10년이 경과하지 않은 경우라도 처분이 가능하다.

국유재산법

제12조(소유자 없는 부동산의 처리) ① 총괄청이나 중앙관서의 장은 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득한다.  <개정 2011. 3. 30.> 
② 총괄청이나 중앙관서의 장은 제1항에 따라 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득할 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 6개월 이상의 기간을 정하여 그 기간에 정당한 권리자나 그 밖의 이해관계인이 이의를 제기할 수 있다는 뜻을 공고하여야 한다.  <개정 2011. 3. 30.> 
③ 총괄청이나 중앙관서의 장은 소유자 없는 부동산을 취득하려면 제2항에 따른 기간에 이의가 없는 경우에만 제2항에 따른 공고를 하였음을 입증하는 서류를 첨부하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지적소관청에 소유자 등록을 신청할 수 있다.  <개정 2009. 6. 9., 2011. 3. 30., 2014. 6. 3.>
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 취득한 국유재산은 그 등기일부터 10년간은 처분을 하여서는 아니 된다. 다만, 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있으면 그러하지 아니하다.

국유재산법 시행령 

제7조(소유자 없는 부동산의 취득) ③ 법 제12조제4항 단서에서 “대통령령으로 정하는 특별한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 
1. 해당 국유재산이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업에 필요하게 된 경우
2. 해당 국유재산을 매각하여야 하는 불가피한 사유가 있는 경우로서 법 제9조제4항제3호에 따른 기준에서 정한 경우

 

그러면 공익사업이 아닌 다른 사업을 시행하려는 경우에는 국유 토지를 매수할 수 없는 것일까?

 

2020년도 국유재산 처분기준은 소유자 없는 부동산에 대하여 취득한지 10년이 지나지 않은 경우라고 하더라도, "다른 법률에 따라 특정한 사업목적 외의 처분이 제한되거나 일정한 자에게 매각할 수 있는 재산으로서 그 사업목적을 달성하기 위하여 필요하다고 인정되는 경우"에는 매각이 가능한 것으로 규정하고 있다(2020년도 국유재산 처분기준 제4조 제3항 제4호).

 

어떤 사업을 시행하느냐에 따라서 매각 가능성이 달라지겠지만, 만약 아파트와 같은 공동주택을 지으려는 경우에는 주택법상 매도청구권(주택법 제22조 제1항)이 있다. 주택 건설 대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 자는, 나머지 토지의 소유자와 3개월 이상의 협의를 거친 후, 해당 소유자가 보유한 토지를 시가에 매도할 것을 청구할 수 있다. 이에 따라 공동주택사업 시행자는 나머지 토지를 소유한 사람이 원하지 않더라도 강제로 토지를 매수할 수 있게 된다.

 

이처럼 사업시행자가 매도청구권을 갖는 상황은, 국유재산 처분기준에서 말하는 '다른 법률에 따라 일정한 자에게 매각할 수 있는 재산'에 포함될 것으로 생각된다.

 

즉, 아파트 같은 공동주택 사업장에서 일부 토지가 소유자가 없어서 국유로 귀속된 경우라면, 해당 사업시행자는 일단 나머지 토지의 소유권을 확보한 후에 국가에게 국유 토지의 매도를 청구할 수 있을 것으로 보인다.

 

 

 

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