정부가 주택담보대출 LTV 규제 강화, 주택구입목적 사업자대출 관리강화 등의 정책을 발표하자, 금융위원회는 다음과 같은 내용으로 전 금융권에 대한 행정지도를 실시하였다.
| 금융부문 행정지도 사항(7.1일부터 시행) 1. 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화 < 무주택자 > □ (현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과 ㅇ 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과 □ (개선) 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과 * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 < 1주택자 > □ (현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과 ㅇ 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과 □ (개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과 2. 주택 매매ㆍ임대사업자 주택담보대출 금지 □ (현행) 규제지역내 주택매매ㆍ임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제지역내 주택매매ㆍ임대 사업자 주담대는 LTV 규제 없음 □ (개선) 모든 지역* 주택 매매ㆍ임대 사업자**에 대하여 주담대 금지 * 규제지역·비규제지역 모두 포함 ** 법인·개인 사업자 모두 포함 ㅇ 다만, 국토부가 인정하는 예외사유*에 해당하는 경우에는 주택담보대출 이용 가능 * 국토부는 ’20.6.30. 비영리법인, 공익법인을 예외사유로 인정 |
정부 부동산 대책 및 금융위원회의 행정지도 내용에 따르면, 1) 개인사업자 또는 법인사업자로서 주택임대업, 주택매매업 이외의 업종을 영위하는 사업자에 대하여 투기지역, 투기과열지역 및 조정대상지역 소재 주택구입목적의 주택담보대출을 취급하는 것이 금지되며, 2) 주택임대업, 주택매매업을 영위하는 개인사업자 또는 법인사업자에게는 규제지역과 비규제지역을 불문하고 주택담보대출이 (주택구입목적을 불문하고) 금지된다.
1. (주택임대업, 주택매매업자가 아닌 사업자의 경우) 주택구입목적 주택담보대출의 금지
"주택구입목적"이란 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함한다.
2. (주택임대업, 주택매매업자의 경우) 주택을 담보로 한 대출 금지
주택매매업/임대업자에 대한 주택담보대출의 경우에는 시설자금(예: 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예: 주택수리비 등) 용으로도 주택담보대출은 금지된다. 즉, 주택을 담보로 한 기업자금대출이 금지되는 것이므로, 주택구입목적을 불문하고 사업자금 조달을 위해서도 주택을 담보로 대출을 받기는 어려울 것으로 보인다.
단, 국토교통부는 예외적으로 1) 비영리법인이나 공익법인이 주택담보대출을 받는 것은 허용하고 있으며, 2) 주택매매업‧임대업을 영위하는 사업자가 주택을 신규 건설하여 임대 또는 판매하는 경우, 해당 신규건설 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택담보대출은 허용하고 있다.
따라서, 주택을 건설하려는 사업자가 해당 주택을 담보로 대출을 받는 것은 최초 1차례에 한하여 가능하다.
한편, 은행업감독규정 별표6. 주택관련 담보대출에 관한 리스크관리기준은 1) ’20.6.30.까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 은행이 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료하였거나, 은행으로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주' 또는 2) 주택매매업‧주택임대업을 영위하는 사업자로서 ‘20.6.30일까지 구입한 주택(주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 경우를 포함)을 담보로 한 임차보증금 반환목적의 주택담보대출의 경우에도 허용되는 것으로 규정하고 있다.
3. 담보신탁의 방법으로 담보를 제공하는 대출의 허용 여부
통상 은행에 담보를 제공하는 방식으로는 근저당권을 설정하는 것과, 부동산담보신탁계약 또는 관리형토지신탁계약 등을 체결하고 신탁계약상 수익권증서를 은행에 제공하는 방식이 있다.
그런데 사업자에 대한 주택담보대출 금지가, 이와 같은 신탁계약상 수익권증서를 담보로 하는 대출까지 금지하는 것일까?
일단 2020년 12월 3일 개정된 은행업감독규정 별표6. 주택관련 담보대출에 관한 리스크관리기준은 “주택구입 목적 주택담보대출”의 정의에 수익증권을 담보로 하는 대출까지 포함시키고 있다. 따라서 사업자가 주택구입목적에 해당하는 경우에는 담보신탁의 방식으로도 대출을 받을 수 없는 것은 분명해 보인다.
한편, 주택매매사업자나 주택임대사업자가 사업자금 조달을 위해서 미분양 주택을 신탁재산으로 제공하고 우선수익권증서를 담보로 대출을 받는 것도 금지되는 것인가?
은행업감독규정 별표6. 은 수익증권 담보대출에 관한 규제는 LTV 제한만 두고 있고, 특별히 주택매매사업자나 주택임대사업자에게 수익증권 담보대출이 금지된다고 규정하고 있지는 않다.
아직 명확한 유권해석이나 판례 같은 참고 자료가 없어서 애매하기는 하나, 주택을 담보로 하는 대출과 주택에 대한 수익증권을 담보로 하는 대출을 구분하여 정의하고 있는 상황에서, 수익증권 담보대출 규정 부분에 사업자에 대한 수익증권 담보대출을 금지한다고 명시하지 않은 것을 보면, 담보신탁 방식의 경우에는 아래 표에 따른 LTV 제한을 받기는 하지만 대출이 완전히 금지되는 것은 아니라고 생각된다.
은행업감독규정 별표6. 주택관련 담보대출에 대한 리스크관리기준
1. (용어의 정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
바. “주택구입 목적 주택담보대출”이라 함은 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택(주택관련 수익증권을 포함한다.)을 담보로 한 대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함한다. 또한, 아래의 대출에 대해서도 해당 주택의 주택구입 목적 주택담보대출로 본다.<개정 2020.12.3.>
2-1. (주택임대업대출 및 주택매매업대출에 대한 담보인정비율의 적용)
가. 은행은 주택임대사업자나 주택매매사업자 대상으로 해당 사업을 영위하기 위한 목적의 주택을 담보로 하는 대출을 신규로 취급할 수 없다. <개정 2020.12.3.>
나. 가목에도 불구하고 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 은행은 주택임대사업자나 주택매매사업자 대상으로 해당 사업을 영위하기 위한 목적의 주택을 담보로 하는 대출을 신규로 취급할 수 있다. 이 경우 은행의 신규 주택임대업대출 및 주택매매업대출 취급시 담보인정비율은 다음과 같다. <개정 2020.12.3.>
구분 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 기타지역 담보
인정
비율9억원 이하분 40%이내 40%이내 50% 이내 미적용 9억원 초과분 20%이내 20%이내 30% 이내 (1) 국토교통부장관이 인정하는 사유에 해당하는 경우
(2) ’20.6.30.까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 은행이 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료하였거나, 은행으로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주
(3) 주택매매업‧주택임대업을 영위하는 사업자로서 ‘20.6.30일까지 구입한 주택(주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 경우를 포함한다)을 담보로 한 임차보증금 반환목적의 주택담보대출다. 가목 및 나목에도 불구하고, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 담보인정비율은 다음과 같이 적용한다.<신설 2020.12.3.>
(1) ’19.12.22.까지 투기지역 및 투기과열지구에서 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 은행이 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료하였거나, 은행으로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주
(2) ’20.3.1.까지 조정대상지역에서 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 은행이 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료하였거나, 은행으로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주
구분 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 기타지역 담보인정비율 40%이내 40%이내 미적용 미적용 라. 나목 및 다목에도 불구하고 다음에 해당하는 경우 은행은 주택임대업대출 및 주택매매업 대출을 신규로 취급할 수 없다.
(1) 개인사업자인 주택임대사업자 및 주택매매사업자가 이미 주택을 담보로 하는 대출을 보유한 상태에서 투기지역 소재 주택을 구입하고자 대출을 신청하는 경우
(2) 개인사업자인 주택임대사업자 및 주택매매사업자가 투기지역 및 투기과열지구 소재 고가주택을 구입하고자 대출을 신청하는 경우
마. 주택임대사업자나 주택매매사업자가 주택을 신규건설(부동산등기사항증명서, 건축허가증 등을 통해 주택 신규건설 사실을 명확하게 입증하는 경우에 한한다)하여 임대 또는 판매하는 경우, 해당 신규건설 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택임대업대출 및 주택매매업대출에 대해서는 가목 내지 다목 및 제8호를 적용하지 아니한다. <개정 2020.12.3.>
2-2. (주택관련 수익증권 담보대출에 대한 담보인정비율의 적용)
가. 은행이 주택관련 수익증권 담보대출을 취급하는 경우 신탁재산에 포함된 주택의 소재지에 따라 담보인정비율은 다음과 같다. <개정 2020.12.3.>
구분 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 기타지역 담보인정비율 40%이내 40%이내 50% 이내 미적용 나. 가목에도 불구하고, 은행이 고가주택 관련 수익증권 담보대출을 취급하는 경우 담보인정비율은 다음과 같이 적용한다. <신설 2020.12.3.>
구분 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 기타지역 담보
인정
비율9억원 이하분 40%이내 40%이내 50% 이내 미적용 9억원 초과분 20% 이내 20% 이내 30% 이내 다. 가목 및 나목에도 불구하고, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 담보인정비율은 다음과 같이 적용한다. 이 경우 주택구입 목적 주택담보대출과 생활안정자금 목적 주택담보대출을 합산하여 산출한 담보인정비율이 다음의 담보인정비율을 초과할 수 없다.<신설 2020.12.3.>
(1) ’19.12.22.까지 투기지역 및 투기과열지구에서 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 은행이 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료하였거나, 은행으로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주
(2) ’19.12.22.까지 투기지역 및 투기과열지구에서 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축‧재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가)된 사업장에 대한 이주비대출, 중도금대출(분양 주택, 재건축ㆍ재개발 주택)과 잔금대출. 다만, 기 공고된 사업장의 분양권 등(「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」제3조제1항제3호에 해당하는 지위)이 ’19.12.23.부터 전매(전매기준일은 동 법률에 따라 거래당사자가 분양권 등의 거래를 신고한 날)된 경우는 제외한다.
(3) ’20.3.1.까지 조정대상지역에서 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 은행이 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료하였거나, 은행으로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주
(4) ’20.3.1.까지 조정대상지역에서 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축‧재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가)된 사업장에 대한 이주비대출, 중도금대출(분양 주택, 재건축ㆍ재개발 주택)과 잔금대출. 다만, 기 공고된 사업장의 분양권 등(「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」제3조제1항제3호에 해당하는 지위)이 ’20.3.2.부터 전매(전매기준일은 동 법률에 따라 거래당사자가 분양권 등의 거래를 신고한 날)된 경우는 제외한다.
구분 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 기타지역 담보인정비율 40%이내 40%이내 60%이내 미적용 라. 주택임대사업자나 주택매매사업자가 주택을 신규건설(부동산등기사항증명서, 건축허가증 등을 통해 주택 신규건설 사실을 명확하게 입증하는 경우에 한한다)하여 임대 또는 판매하는 경우, 주택임대업자나 주택매매업자의 해당 신규건설 주택 관련 수익증권 담보대출에 대해서는 가목, 나목 및 제8호를 적용하지 아니한다. <신설 2020.12.3.>
8. (투기지역 및 투기과열지구 내 초고가아파트 구입 목적 주택관련 담보대출 취급제한) 은행은 투기지역 및 투기과열지구 소재 초고가아파트를 구입할 목적으로 주택 담보대출(주택관련 수익증권 담보대출을 포함한다)을 취급할 수 없다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취급할 수 있다. <신설 2020.12.3.>
가. 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우
나. 재건축·재개발 조합원이 1주택세대로서 조합설립인가 전까지 1년 이상 거주한 것이 확인된 경우 등 불가피한 사유가 인정되는 경우
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