상가건물임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호

상가건물의 임차인이, 계약 만기가 다가와서 다른 임차인을 구해서 계약을 하려고 했는데, 임대인이 자기가 직접 운영하겠다고 하거나 자신의 지인에게 임차하겠다고 하면서 권리금 지급을 거부하는 경우에는 어떻게 해야 할까?

 

1. 상가건물임대차법상 권리금 회수기회 보호 규정

 

상가임대차법은 임대인이 1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 직접 수수하는 행위, 2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 3) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 4) 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 체결하여 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다고 규정하고 있다(상가임대차법 제10조의4 제1항 제1호 내지 제4호).

 

이때, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’란 1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 3) 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 4) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 의미한다(상가임대차법 제10조의4 제2항 제1호 내지 제4호).

 

또한, 아래의 사유가 발생한 경우에도 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되지 않는다(상가임대차법 제10조 제1항). 

 

 1) 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 7) 임대인이 일정한 사유로 재건축을 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 8) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

상가건물의 임대인은, 위와 같은 사유가 발생한 경우를 제외하고는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하여 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.

 

만약 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해함으로써 임차인에게 손해가 발생한 경우에는, 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 손해를 배상할 책임이 있다(상가임대차법 제10조의4 제3항). 이 경우 임차인은 임대차계약이 종료한지 3년 이내에 손해배상을 청구해야 한다.

 

상가건물임대차보호법 

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. 

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

2. 손해배상 청구를 하기 위해서 새로운 임대차 계약 또는 권리금 계약이 체결되어 있어야 하는가?

 

그런데, 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구하기 위해서 꼭 권리금 계약이 이미 체결된 상태이어야 하는지 문제가 될 수 있다.

 

이에 대하여 대법원은 1) 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않고, 제10조의4 제3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하는 점, 2) 상가임대차법 제10조의4는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하려는 취지인 점, 3) 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많으므로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우가 있는 점 등을 이유로, 임대인의 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 판시한 바 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조).

 

따라서, 아직 임차인이 신규임차인과 권리금 계약 등을 체결하기 전에 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거부하고 자신의 지인에게 상가건물을 임대하겠다고 한 상황에서도, 임대인에게 정당한 사유가 없다면 임차인은 권리금 상당액의 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보인다. 

 

 

 

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