전세 보증금 지키는 방법/전세 보증금 돌려받는 방법

부동산 경기도 안좋고, 금리도 계속 오르다보니 내가 계약한 전셋집의 전세보증금을 제 때 돌려받을 수 있을지 걱정이 될 수밖에 없다.

어떻게 하면 전세 보증금을 지킬 수 있을지 개인적인 의견을 몇 가지 적어본다.

 

1. 집 계약 전에 말소사항을 포함한 부동산등기부등본을 열람하고 걸러야 할 집은 거르자

 

말소사항을 포함한 부동산등기부등본을 떼어 보면, 현재 그 집에 근저당권이나 임차권등기내역 등이 없더라도, 기존에 근저당이 설정되었거나 임차권등기가 되었던 사항을 확인해 볼 수 있다. 부동산에서 등기부를 보여달라고 하면, 현재 내역만 보여주는 경우가 많은데, 말소사항을 포함해서 보여달라고 요구하자.

 

이때, 임차권등기가 되었다가 말소된 내역이 수 차례 있는 집은 임대인이 임차인에게 보증금 반환을 연체한 적이 수 차례라는 의미이다. 임대인이 보증금 반환 의무를 지나치게 가볍게 생각하고 있다면 나의 보증금 반환도 늦어질 가능성이 있다는 것을 염두에 두어야 한다.

 

또, 근저당설정 및 말소가 지나치게 잦은 것도 임대인이 사업을 하면서 해당 집을 담보로 돈을 자주 빌리는 사람이라는 것을 보여주므로, 주의가 필요하다. 물론 건실한 사업자인 경우에는 크게 걱정할 필요는 없지만, 요즘같은 경기 악화 시기에는 근저당권이 설정된 채무를 임대인이 갚지 못하면 지금 내가 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어갈 수 있다는 것을 기억하자.

 

2. 주변 시세를 잘 살피고, 특별한 이유 없이 주변 시세보다 지나치게 비싼 집은 피하자

 

만약 집 주인이 보증금을 돌려주지 못해서 임차권등기를 하고, 나아가 집을 경매에 부치게 되는 경우, 법원에서 감정 평가한 금액을 기준으로 경락 대금이 결정되고, 그 돈을 채권자들에게 나누어 주게 된다. 이 때 시세보다 지나치게 비싸게 나왔던 집이라면, 그 집의 객관적 가치가 그만큼 높지 않은 한, 경락금액이 전세보증금 이상의 금액으로 결정되기는 어려울 것이다. 그렇다면 해당 집을 경매한 대금에서 전세보증금을 모두 변제받기란 더 어려워진다는 점을 명심하자.

 

3. 전세보증금반환보험 꼭 가입하기

 

전세금은 목돈인 경우가 많은데, 임대차계약 종료일에 임대인이 돈이 없다고 버티면서 안 주는 경우, 보증금반환보험에 가입한 상태이면 보증회사에서 돈을 돌려받을 수 있다. 보증수수료율은 보증금액과 주택 유형에 따라서 연 0.115%~ 연 0.154%까지 다양하지만, 전세 기간 2년 기준 보증금의 약 0.3%에 해당하는 금액만으로 보증금 전체에 대한 위험부담을 줄일 수 있다고 생각하면, 요즘 같은 시국에는 가입하는게 정신 건강에도 도움이 되지 않을까 싶다.

 

나는 HUG 전세보증금반환 보험에 가입했었는데, 집 주인이 당장 돈이 없다고 다른 임차인 구해질 때까지 보증금을 돌려 줄 수 없다고 했을 때에는 보험을 들어둬서 정말 천만 다행이라고 생각했었다.

 

단, HUG 보증금반환보험에 가입해도 임대차계약이 종료하는 날 곧바로 돈을 돌려받을 수 있는 것이 아니라, 대항력 유지 등 일정한 조건을 충족한 상태에서 1) 임대차계약 종료일로부터 1개월이 되는 날까지 보증금을 돌려받지 못한 경우, 또는 2) 전세계약 기간 중 경매 또는 공매가 실시되어 배당 후에도 전세보증금을 돌려받지 못한 경우에 보증사고로 간주해서 HUG가 보증금을 대신 지급해주는 것이기 때문에, HUG 보증금반환보험에 가입했더라도 최종적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 시기는 임대차계약 종료일 이후 약 2개월 정도가 소요될 수 있다는 점에 유의해야 한다.

 

HUG 전세보증금반환보증 같은 경우에는 임대차계약기간이 2년 이상이어야 하고, 공인중개사가 작성한 임대차계약서이어야 하며, 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 해야 하고, 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지만 가입이 가능한 등의 조건이 있다. 자세한 조건은 HUG 홈페이지에서 확인할 수 있다.

 

신청 방법은 인터넷으로도 할 수 있고, 가까운 시중은행에 가서도 HUG 전세보증금반환보증을 신청할 수 있다.

 

http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

 

4. 집 주인의 갭(Gap)투자 여부를 알아두고, 실제 임대인과 임대차계약서를 작성하자

 

신축 오피스텔이나 다세대 주택의 경우 특히 갭투자가 많은 것 같은데, 집 주인이 분양가를 전액 지급하고 그 집을 취득하는 것이 아니라, 임차인을 먼저 물색해서 임차인이 보증금을 지급하면, 집 주인이 될 사람이 그 임대차계약을 승계하는 조건으로 분양가와 보증금의 차액만큼만 지급하고 그 집을 취득하는 것을 소위 "갭투자"라고 한다. (예를 들어, 분양가 3억원인 오피스텔에 전세금이 2억 7천만원이면, 집 주인은 시행사에 3천만원만 지급하는 방식)

 

이때, 임대차계약을 체결하는 방식은 1) 임차인이 처음에 해당 집의 소유자인 시행사(보통 oo건설사 또는 부동산 개발한 회사 등 법인)와 임대차계약을 체결하고, 전세보증금 잔금 납부일에 해당 집의 소유권이 갭 투자한 사람으로 바뀌거나, 2) 임차인이 처음부터 갭 투자해서 해당 집을 소유하게 될 사람(임대차계약 체결일에는 아직 분양대금을 완납한게 아니므로 등기부상의 소유자는 아님)과 임대차계약을 체결하고, 보증금도 해당 개인에게 입금해 주면, 개인 임대인이 잔금일에 임차인에게 받은 보증금과 자기 돈 일부를 보태서 시행사에게 분양대금을 완납하고 소유권을 취득하는 경우가 있을 것이다.

 

이 중 특히 위험한 것은 1)의 방식으로 임대차계약이 체결되는 경우인데, 1)의 경우에는 실제 임대인과 직접 임대차계약을 체결하는 것이 아니므로, 계약 단계에서 임대인 얼굴도 못 보고, 연락처도 못 받는 경우가 부지기수이며, 보증금반환보험에 가입했더라도 대항력 요건이 문제될 수가 있다.

 

주택임대차보호법상 제3자에 대한 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 날의 다음날부터 발생하는데, 시행사 법인과 체결한 임대차계약서에 확정일자를 받고, 잔금 납입일에 곧바로 입주하고 전입신고까지 했더라도, 갭투자로 그 주택을 취득한 개인이 잔금일에 곧바로 소유권이전등기를 해버리면, 임차인의 대항력은 전입신고의 다음날 부터 발생하는 반면, 갭투자한 개인은 임차인의 대항력 발생일 하루 전에 먼저 소유권을 이전받으므로 시행사 법인과 체결한 임대차계약으로는 갭투자한 개인에게 대항할 수 없다는 문제가 생긴다. 이 경우에는 HUG 전세보증금반환보험에 가입했더라도 대항력 요건이 문제가 되어 보증금 지급이 거절될 수도 있으므로 매우 주의해야 한다.

 

이러한 사태를 방지하기 위해서는, 전입신고를 이미 마쳤더라도 갭투자로 임대인이 바뀌고 난 후에 실제 임대인과 임대차계약서를 다시 쓰고, 해당 임대차계약서에도 확정일자를 받아두는 것이 좋다. 그래야 만일의 사태가 발생했을 때 HUG 전세보증금반환보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 있을 것으로 보인다.

 

 

5. 임대인의 주소와 연락처를 알아두자

 

그리고, 실제 임대인의 연락가능한 주소와 전화번호는 꼭 꼭 알아두자. 거주하면서 문제되는 부분을 얘기해야 하는 것도 있지만, 나중에 임차권 등기를 할 일이 있어도 임대인에게 법원 서류가 송달이 되어야 등기가 완료되기 때문이다.

 

 

6. 전세를 연장하지 않으려는 경우, 계약기간 만료일 2개월 전에 내용증명을 발송하자 

 

임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 의사를 통지하지 않은 경우에는 임대차계약이 자동으로 연장될 수 있다(주택임대차보호법 제6조 제1항 참조). 이 경우, 전세보증금을 돌려주는 시기는 연장된 계약기간 만료일이 되어버리므로, 전세를 연장할 의사 없이 보증금을 돌려받고 싶다면 임대차기간이 끝나기 2개월 전에 갱신거절의 의사를 통지해야 한다.

 

이때 통지 방법은 문자를 보내고 임대인으로부터 확인했다는 답장을 받아도 되지만, 내용증명도 함께 보내는 것을 좀 더 추천한다. 혹시라도 나중에 임차권 등기를 하게 되면 임대인이 송달 받을 수 있는 주소를 확인해 두어야 하기 때문이다.

 

 

7. 임대차계약기간 만료일에 전세보증금을 돌려받지 못했다면 곧바로 임차권등기를 신청하자

 

HUG 보증금반환보험에 가입했더라도 임대차계약기간 만료일에 곧바로 HUG가 보증금을 지급해 주는 것은 아니다. 임대차계약기간 만료일로부터 1개월이 지났을 때까지 보증금을 못 받은 경우에 임차권등기를 하고 보증사고 신청 등 일정한 절차를 거쳐서 보증금을 지급해주는데, 조금이라도 빨리 보증금을 돌려받으려면 임차권등기는 미리 해 두는 편이 유리하다.

 

임차권등기는 보통 임차인이 미리 이사를 나가야 할 사정이 있을 때 대항력을 유지하기 위해서 하는 것이기는 하지만, 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 임차권등기를 했다고 해서 당장 이사를 나가야 하는 것은 아니다. HUG 전세보증금반환보험을 통해서 보증금을 돌려받으려면 해당 주택의 점유를 HUG에 인도해 주어야 하기 때문에 임차권등기는 미리 하되, 피치 못할 사정이 있는 것이 아니면 주택은 계속 점유하고 있는 것이 좋다.

 

 

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