아파트 사전 방문과 하자 검사 요령

1. 주택법상 사전방문 제도

 

주택법상 아파트 공급 주체는 사용검사를 받기 전에 입주예정자에게 미리 공사 상태를 점검할 수 있는 기회를 주어야 한다. 이를 "사전방문" 제도라고 한다.

 

사전방문은 입주지정기간이 시작하기 45일 전까지 최소 2일 이상의 기간 동안 실시해야 하고, 입주예정자들에게는 사전방문에 대해서 최소 1개월 전에 고지해야 한다.

주택법

제48조의2(사전방문 등) ① 사업주체는 제49조제1항에 따른 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문하여 공사 상태를 미리 점검(이하 “사전방문”이라 한다)할 수 있게 하여야 한다.
② 입주예정자는 사전방문 결과 하자[공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다. 이하 같다]가 있다고 판단하는 경우 사업주체에게 보수공사 등 적절한 조치를 해줄 것을 요청할 수 있다.
③ 제2항에 따라 하자(제4항에 따라 사용검사권자가 하자가 아니라고 확인한 사항은 제외한다)에 대한 조치 요청을 받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 보수공사 등 적절한 조치를 하여야 한다. 이 경우 입주예정자가 조치를 요청한 하자 중 대통령령으로 정하는 중대한 하자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치를 완료하여야 한다.
④ 제3항에도 불구하고 입주예정자가 요청한 사항이 하자가 아니라고 판단하는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제49조제1항에 따른 사용검사를 하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “사용검사권자”라 한다)에게 하자 여부를 확인해줄 것을 요청할 수 있다. 이 경우 사용검사권자는 제48조의3에 따른 공동주택 품질점검단의 자문을 받는 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자 여부를 확인할 수 있다.
⑤ 사업주체는 제3항에 따라 조치한 내용 및 제4항에 따라 하자가 아니라고 확인받은 사실 등을 대통령령으로 정하는 바에 따라 입주예정자 및 사용검사권자에게 알려야 한다.
⑥ 국토교통부장관은 사전방문에 필요한 표준양식을 정하여 보급하고 활용하게 할 수 있다.
⑦ 제2항에 따라 보수공사 등 적절한 조치가 필요한 하자의 구체적인 기준 등에 관한 사항은 대통령령으로 정하고, 제1항부터 제6항까지에서 규정한 사항 외에 사전방문의 절차 및 방법 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

주택법 시행규칙 
제20조의2(사전방문의 절차 및 방법 등) ① 사업주체는 법 제48조의2제1항에 따른 사전방문(이하 “사전방문”이라 한다)을 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 실시해야 한다.
② 사업주체가 사전방문을 실시하려는 경우에는 사전방문기간 시작일 1개월 전까지 방문기간 및 방법 등 사전방문에 필요한 사항을 포함한 사전방문계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고, 입주예정자에게 그 내용을 서면(전자문서를 포함한다)으로 알려야 한다.
③ 사업주체는 법 제48조의2제6항에 따른 표준양식을 참고하여 입주예정자에게 사전방문에 필요한 점검표를 제공해야 한다.

2. 하자점검표

 

국토교통부에서는 입주예정자 사전방문 표준점검표를 만들어서 배포하고 있다. (아래 파일 참조)

입주예정자 사전방문 표준점검표_주택건설공급과.hwp

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주로 눈여겨 보아야 할 부분은 시설물의 부착 상태, 파손 여부, 전기 배선이 제대로 작동하는지 여부, 개폐, 조작 불량 여부 등이다. 하지만 입주예정자가 눈으로 확인하기 어려운 부분에서 하자가 발생할 수도 있는데(수평이 안맞다거나 내부 균열 여부, 보일러 열선이 일정한 간격으로 잘 시공되었는지 등등) 이런 부분까지 미리 확인하기 위해서 요즘은 대행업체를 부르기도 하는 것 같다.

 

3. 하자의 범위별 보수 기간

내력구조부 하자나 입주자가 공동주택에서 생활하는데 심각한 안전상, 기능상 지장을 초래하는 하자들(예를 들면, 콘크리트 균열, 철근 노출, 토목 구조물 등 균열, 침하, 누수, 누전, 가스 누출, 가스배관 등 부식, 배관류 동파,  급수ㆍ급탕ㆍ배수ㆍ위생ㆍ소방ㆍ난방ㆍ가스 설비 및 전기ㆍ조명 기구, 발코니 안전 난간 및 승강기의 작동 불량 또는 파손)은 사용검사를 받기 전에 모두 보수하여야 한다.

 

위와 같은 중대한 하자가 아닌 경우에는 공용부분 하자인 경우에는 사용검사를 받기 전에, 전유부분 하자인 경우에는 각 입주예정자의 입주 전에 보수하면 된다.

 

한편, 사전방문 기간에 찾아내지 못하다가, 입주하고 나서 하자를 발견하는 경우가 있을 수 있다. 이때에도 일정한 기간 내에는 사업주체에게 하자 보수를 요구할 수 있는데, 그 기간은 다음과 같다. 이때, 하자보수 기간의 시작일은 전유부분의 경우 입주일부터, 공용부분의 경우 아파트 사용검사일부터 기산한다. 

 

사전 방문때 찾아내지 못한 집안 마감공사 불량이나 옵션 전자제품 작동 불량 등은 입주한지 2년 내에 다시 보수를 요청하면 되는데, 이때 사업주체 쪽에서는 입주자가 사용하다가 망가진 것이라고 주장하면서 하자보수를 안 해줄 가능성도 있다. 입주자 책임이 아니라 처음부터 시공 불량이었다는 점을 입증하기 위해서는 최대한 빠르게 하자를 찾아서 사진을 찍어두고, 발견 즉시 하자보수를 요청하는게 좋다. 

 

■ 공동주택관리법 시행령 [별표 4] <개정 2021. 1. 5.> 시설공사별 담보책임기간(제36조제1항제2호 관련)
구 분		기간
시설공사	세부공종
1. 마감공사	가. 미장공사 나. 수장공사(건축물 내부 마무리 공사) 다. 도장공사 라. 도배공사 마. 타일공사 바. 석공사(건물내부 공사) 사. 옥내가구공사 아. 주방기구공사 자. 가전제품	2년
2. 옥외급수ㆍ위생 관련 공사	가. 공동구공사 나. 저수조(물탱크)공사 다. 옥외위생(정화조) 관련 공사 라. 옥외 급수 관련 공사	3년
3. 난방ㆍ냉방ㆍ환기, 공기조화 설비공사	가. 열원기기설비공사 나. 공기조화기기설비공사 다. 닥트설비공사 라. 배관설비공사 마. 보온공사 바. 자동제어설비공사 사. 온돌공사(세대매립배관 포함) 아. 냉방설비공사
4. 급ㆍ배수 및 위생설비공사	가. 급수설비공사 나. 온수공급설비공사 다. 배수ㆍ통기설비공사 라. 위생기구설비공사 마. 철 및 보온공사 바. 특수설비공사
5. 가스설비공사	가. 가스설비공사 나. 가스저장시설공사
6. 목공사	가. 구조체 또는 바탕재공사 나. 수장목공사
7. 창호공사	가. 창문틀 및 문짝공사 나. 창호철물공사 다. 창호유리공사 라. 커튼월공사
8. 조경공사	가. 식재공사 나. 조경시설물공사 다. 관수 및 배수공사 라. 조경포장공사 마. 조경부대시설공사 바. 잔디심기공사 사. 조형물공사
9. 전기 및 전력설비공사	가. 배관ㆍ배선공사 나. 피뢰침공사 다. 동력설비공사 라. 수ㆍ변전설비공사 마. 수ㆍ배전공사 바. 전기기기공사 사. 발전설비공사 아. 승강기설비공사 자. 인양기설비공사 차. 조명설비공사
10. 신재생 에너지 설비공사	가. 태양열설비공사 나. 태양광설비공사 다. 지열설비공사 라. 풍력설비공사
11. 정보통신공사	가. 통신ㆍ신호설비공사 나. TV공청설비공사 다. 감시제어설비공사 라. 가정자동화설비공사 마. 정보통신설비공사
12. 지능형 홈네트워크 설비 공사	가. 홈네트워크망공사 나. 홈네트워크기기공사 다. 단지공용시스템공사
13. 소방시설공사	가. 소화설비공사 나. 제연설비공사 다. 방재설비공사 라. 자동화재탐지설비공사
14. 단열공사	벽체, 천장 및 바닥의 단열공사
15. 잡공사	가. 옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등) 나. 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사
16. 대지조성공사	가. 토공사 나. 석축공사 다. 옹벽공사(토목옹벽) 라. 배수공사 마. 포장공사	5년
17. 철근콘크리트공사	가. 일반철근콘크리트공사 나. 특수콘크리트공사 다. 프리캐스트콘크리트공사 라. 옹벽공사(건축옹벽) 마. 콘크리트공사
18. 철골공사	가. 일반철골공사 나. 철골부대공사 다. 경량철골공사
19. 조적공사	가. 일반벽돌공사 나. 점토벽돌공사 다. 블록공사 라. 석공사(건물외부 공사)
20. 지붕공사	가. 지붕공사 나. 홈통 및 우수관공사
21. 방수공사	방수공사
비고: 기초공사ㆍ지정공사 등 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2제1항제1호에 따른 지반공사의 경우 담보책임기간은 10년

 

주택법 시행령
제53조의2(사전방문 결과에 대한 조치 등) ① 법 제48조의2제2항에 따른 하자(이하 “하자”라 한다)의 범위는 「공동주택관리법 시행령」 제37조 각 호의 구분에 따르며, 하자의 판정기준은 같은 영 제47조제3항에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 바에 따른다.
② 법 제48조의2제2항에 따라 하자에 대한 조치 요청을 받은 사업주체는 같은 조 제3항에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 시기까지 보수공사 등의 조치를 완료하기 위한 계획(이하 “조치계획”이라 한다)을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 수립하고, 해당 계획에 따라 보수공사 등의 조치를 완료해야 한다.
1. 제4항에 해당하는 중대한 하자인 경우: 사용검사를 받기 전. 다만, 제5항의 사유가 있는 경우에는 입주예정자와 협의(공용부분의 경우에는 입주예정자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다)하여 정하는 날로 한다.
2. 그 밖의 하자인 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 시기. 다만, 제5항의 사유가 있거나 입주예정자와 협의(공용부분의 경우에는 입주예정자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다)한 경우에는 입주예정자와 협의하여 정하는 날로 한다.
가. 전유부분: 입주예정자에게 인도하기 전
나. 공용부분: 사용검사를 받기 전
③ 조치계획을 수립한 사업주체는 법 제48조의2에 따른 사전방문 기간의 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자(법 제49조제1항에 따라 사용검사를 하는 자를 말한다. 이하 같다)에게 해당 조치계획을 제출해야 한다.
④ 법 제48조의2제3항 후단에서 “대통령령으로 정하는 중대한 하자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 하자로서 사용검사권자가 중대한 하자라고 인정하는 하자를 말한다.
1. 내력구조부 하자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 결함이 있는 경우로서 공동주택의 구조안전상 심각한 위험을 초래하거나 초래할 우려가 있는 정도의 결함이 있는 경우
가. 철근콘크리트 균열
나. 「건축법」 제2조제1항제7호의 주요구조부의 철근 노출
2. 시설공사별 하자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 결함이 있는 경우로서 입주예정자가 공동주택에서 생활하는 데 안전상ㆍ기능상 심각한 지장을 초래하거나 초래할 우려가 있는 정도의 결함이 있는 경우
가. 토목 구조물 등의 균열
나. 옹벽ㆍ차도ㆍ보도 등의 침하(沈下)
다. 누수, 누전, 가스 누출
라. 가스배관 등의 부식, 배관류의 동파
마. 다음의 어느 하나에 해당하는 기구ㆍ설비 등의 기능이나 작동 불량 또는 파손
1) 급수ㆍ급탕ㆍ배수ㆍ위생ㆍ소방ㆍ난방ㆍ가스 설비 및 전기ㆍ조명 기구
2) 발코니 등의 안전 난간 및 승강기
⑤ 법 제48조의2제3항 후단에서 “대통령령으로 정하는 특별한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 사용검사를 받기 전까지 중대한 하자에 대한 보수공사 등의 조치를 완료하기 어렵다고 사용검사권자로부터 인정받은 사유를 말한다.
1. 공사 여건상 자재, 장비 또는 인력 등의 수급이 곤란한 경우
2. 공정 및 공사의 특성상 사용검사를 받기 전까지 보수공사 등을 하기 곤란한 경우
3. 그 밖에 천재지변이나 부득이한 사유가 있는 경우

공동주택관리법
제36조(하자담보책임) ③ 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간(이하 "담보책임기간"이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. <개정 2016.1.19, 2017.4.18, 2020.6.9>
1. 전유부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일