부동산담보신탁계약/관리형토지신탁계약상 후순위 우선수익권과 수익권 근질권의 차이

금융기관이 부동산개발 사업에 관하여 대출을 실행하면서 부동산담보신탁계약상 우선수익권을 담보로 받는 경우가 종종 있다. 그런데 다른 금융기관이 선순위 우선수익권자로 되어 있는 경우, 후순위 대출을 실행하는 금융기관은 후순위 우선수익권자가 되거나 시행사가 보유하는 수익권에 근질권을 설정하는 방식으로 담보를 잡게 된다.

 

이때, 후순위 우선수익권과 수익권 근질권의 차이는 무엇일까?

 

1. 후순위 우선수익권

 

부동산담보신탁계약 또는 관리형토지신탁계약상 우선수익자는 신탁재산으로부터 수익한도 범위 내에서 위탁자(시행사) 또는 다른 수익자보다 우선하여 수익을 교부받을 권리가 있다. 또한 기한의 이익 상실 사유가 발생하면 신탁계약의 종료 전에도 신탁재산의 처분을 요청할 수 있다. 이때 선순위 우선수익자는 곧바로 공매 요청을 할 수 있는 반면, 후순위 우선수익자는 선순위 우선수익자의 동의를 받아야 공매 요청을 할 수 있는 경우가 대부분이다.

 

신탁재산이 환가되는 경우, 우선수익자는 신탁 관련 비용, 보수, 소액임대차보증금, 신탁등기 전 임대차보증금, 근저당권, 전세권, 등기된 임차권의 피담보채권, 기타 신탁회사에 반환의무 있는 임대차보증금 채권 등을 제외한 금액에 대하여 최선순위로 수익한도 범위 내에서 피담보채권 금액을 지급받을 수 있다.

 

후순위 우선수익자는 선순위 우선수익자가 피담보채권 금액을 지급받고 난 후에 잔여액이 있으면 자신의 피담보채권 금액을 지급받게 된다.

 

2. 수익권 근질권

 

수익자는 선순위 및 후순위 우선수익자가 피담보채권 금액을 모두 지급받고 난 후에 잔여액이 있으면 그 잔여분을 지급받는다. 

 

근질권자는 근질권이 설정된 채권을 자기 채권의 한도 내에서 직접 청구할 권리를 가지므로(민법 제353조 제1항, 제2항), 수익권 근질권자는 해당 수익권 채권을 피담보채권의 한도 내에서 직접 신탁회사에 청구할 수 있다. 즉, 배당 순서나 배당받을 금액에 있어서 수익자와 실질적인 차이가 없다.

 

따라서, 만일 1순위 우선수익자 뒤에 후순위 우선수익자가 없다면, 수익권에 근질권을 설정함으로써 후순위 우선수익자와 실질적으로 동일한 배당 순서나 배당 금액을 누릴 수 있다.

 

수익권 근질권자가 후순위 우선수익자에 비하여 불리한 점은 직접 공매 요청 권한을 행사할 수 없다는 점이다(후순위 우선수익자는 선순위 우선수익자의 동의를 받으면 공매 요청을 할 수 있다).

 

그런데 만약 금융기관이 후순위 대출을 실행하면서 수익권 근질권을 설정하였더라도, 해당 대출기간이나 채무불이행 사유가 선순위 우선수익자의 대출약정과 거의 동일하여 후순위 대출을 실행한 금융기관이 공매 요청을 하지 않더라도, 채무불이행 사유가 발생하면 선순위 우선수익자가 공매 요청을 할 것으로 예상되는 경우에는 수익권 근질권자는 선순위 우선수익자의 요청으로 진행된 공매 절차에서 배당을 받으면 된다.  

 

또한 선순위 대출약정과 후순위 대출약정이 연관되어 있는 경우, 후순위 대출약정에 선순위 대출약정에 의한 대출채권을 매입할 수 있다는 내용을 추가하는 경우가 있는데, 이 경우에는 선순위 우선수익자가 공매 요청을 하지 않더라도, 수익권에 근질권을 설정한 후순위 대주는 선순위 대출채권 및 선순위 우선수익권을 매입하여 공매 요청을 할 수 있다.

 

 

 

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