건축물 분양시 사전예약이 가능한지 여부

건축물분양법은 분양사업 실현이 불투명한 상태에서의 분양으로 말미암아 발생하는 피해로부터 피분양자를 보호하기 위한 규제 절차의 하나로서 분양신고 제도를 마련하여, 분양사업자가 일정한 규모 또는 용도의 건축물을 건축법에 의한 사용승인을 받기 전에 분양하려는 경우 건축 허가권자에게 신고하도록 정하고 있다(건축물분양법 제5조 제1항).

 

이때 "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 의미한다(건축물분양법 제2조 제2호).

 

따라서 건축물분양법이 적용되는 건물을 분양하려는 경우에는 원칙적으로 사전 신고를 거쳐야 한다. 그런데 분양 신고를 하지 않고, 사전 분양 대신 '사전예약' , '예약신청' 또는 '청약' 등의 이름으로 미리 분양하는 경우가 종종 있는 것 같다. 이 경우 위법 소지가 없는 것일까?

사전에 수분양자를 물색하여 예약신청서 등을 체결하는 경우, 비록 명칭이 "예약 신청"이고, 해당 계약만으로 예약금 납입자에게 수분양자의 지위를 약정하는 것이 아니며, 예약금 납입자도 관련법령 등에 따른 분양계약을 체결하여야 수분양자의 지위를 가질 수 있다는 점을 예약신청서에 명시한다고 하더라도, 이러한 예약신청은 실질적으로 사전 분양과 크게 다르지 않다.

 

그런데 국토교통부는 분양신고대상 건축물을 공개모집 이전에 미리 예약금을 받고 예약을 한다는 것은, 어떠한 경우라도 건축물분양법의 도입 취지에 맞지 않고 건축물분양법 제5조 제1항 및 제6조 제1항에 위반되어 같은 법 제10조에 따른 처벌대상에 해당한다고 해석하고 있는 것으로 보인다(국토교통부, 2016. 10. 건축물분양제도 업무편람 참조)

 

따라서, 건축물분양법이 적용되는 건축물에 관하여 사전 예약 또는 청약 신청을 받을 때에도 원칙적으로 사전 신고가 필요할 것으로 생각되며, 건축물분양법 제5조 제1항을 위반하지 않도록 주의가 필요하다.

 

건축물의 분양에 관한 법률

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2012. 6. 1.>

2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조제1항제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

 

제4조(분양 시기 등) ① 분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.

 

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 후

2. 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증받은 경우: 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후

  

제5조(분양신고) ① 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)에게 신고하여야 한다.

 

② 분양사업자는 제1항에 따라 분양신고를 할 때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 허가권자가 「전자정부법」 제36조제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 확인한 서류의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

③ 허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다.

 

제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.

 

② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치ㆍ용도ㆍ규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.  <개정 2017. 4. 18.>

 

③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.

 

④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치ㆍ규모를 포함한다), 신탁계약ㆍ대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.  <개정 2019. 8. 20.>

 

⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.

 

⑥ 제1항에 따른 공개모집의 절차, 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

제8조(분양대금의 납입) ① 분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금ㆍ중도금 및 잔금으로 구분한다.

② 제1항에 따른 계약금ㆍ중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다.

 

제10조(벌칙) ① 제5조제1항에 따른 분양신고를 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 자는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처한다.

 

국토교통부, 2016. 10. 건축물 분양제도 업무편람, P.73

 

7. 건축물 사용승인 전에 예약을 하고 사용승인 후 계약을 해도 되는지, 또한 분양신고 전에 미분양을 대비해 동 호수를 지정 하여 사전예약이 가능한지

 

<질의요지>

ㅇ 분양신고를 하지 아니하고, 건축물 사용승인 후에 분양계약을 체결 하기로 하고 그 분양계약에 대한 사전청약 또는 사전예약을 받을 수 있는지

ㅇ 또한, 건축물을 분양신고전에 미분양을 감안해 미리 동·호실을 지정한 사전예약제를 운영해도 되는지

 

(‘16.07)<회신내용>

ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」 도입 취지는 분양에 관한 규제절차 마련하여 분양시장의 거래질서 확립과 분양받은 자 보호 및 국민 경제의 건전한 발전을 기여하기 위함이며,
- 같은 법 제3조의 적용범위에 해당하는 건축물로 사용승인전에 분양 하고자 하는 경우에는 같은 법 제5조에 따라 건축허가권자에게 분양신고 후 분양절차에 따라 분양을 하여야함

ㅇ 분양신고 대상 건축물을 분양신고를 하지 않은 채 예약을 하되, 건축물 사용승인 후에 분양계약을 체결하기로 했다면, 이는 사실상 분양계약과 동일한 효력이 있어 같은 법 제10조제1항에 따라 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금형을 받을 수 있음
- 또한, 분양신고 후 공개모집 전에 사전분양을 한다고 해도 같은 법 제6조제1항을 위반하는 사항이므로 같은 법 제10조제2항에 따라 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형에 해당할 것임 - 즉, 분양신고대상 건축물을 공개모집 이전에 미리 예약금을 받고 예약을 한다는 것은, 어떠한 경우라도 이 법의 도입 취지에 맞지 않을 뿐더러 같은 법 제5조제1항 및 제6조제1항에 위반되어 같은 법 제10조에 따른 처벌대상이라고 봄

 

 

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