주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 짓는 경우 건축물분양법의 적용 여부

일반적으로 주택을 건설할 때에는 건축물의 분양에 관한 법률(이하 "건축물분양법")이 아니라 주택법이 적용된다. 그런데 동일한 건축물로 주택과 주택이 아닌 시설을 동시에 건축하려는 경우에도 건축물분양법이 아니라 주택법만 적용되는 것일까? 

 

 

건축물분양법은 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 건축물분양법의 적용 대상으로 정하고 있으며(제3조 제1항 제2호), 건축물분양법 시행령 제2조 제2호에 따르면 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 짓는 건축물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 경우에는 건축물분양법이 적용된다.

 

단, 주택법에 따른 주택 및 복리시설의 경우에는 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상이더라도,  건축물분양법 제3조 제2항 제1호에 의하여 건축물분양법의 적용이 제외된다.

 

주택법상 “복리시설”이란 주택단지의 입주자 등 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 및 대통령령으로 정하는 공동시설을 말한다(주택법 제2조 제14호).

 

따라서 지으려는 주택 이외의 시설이 "복리시설"에 해당하는지 주택법 및 시행령을 살펴보고, 복리시설의 범위에 해당되지 않는 시설에 대하여는 여전히 건축물분양법이 적용된다는 점에 유의할 필요가 있다.

 

 

건축물의 분앙에 관한 법률
 
제3조(적용 범위) ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 "사용승인"이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.  <개정 2012. 6. 1.>

1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
2. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터
3. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설
4. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설
5. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물
6. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물
 
건축물의 분양에 관한 법률 시행령 

제2조(적용 범위) 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제3조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 용도 및 규모"란 분양하려는 부분의 용도 및 규모가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.  <개정 2014. 12. 3., 2019. 10. 8.>

1. 건축물의 용도가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것으로서 30실(室) 이상인 것

가. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호가목에 따른 생활숙박시설

2. 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 짓는 건축물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따라 산정(算定)한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 것

3. 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환 시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함한다)

 

 

주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

14. "복리시설"이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각 목의 공동시설을 말한다.
가. 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당
나. 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설

주택법시행령

제7조(복리시설의 범위) 법 제2조제14호나목에서 "대통령령으로 정하는 공동시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.  <개정 2019. 7. 2.>

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호에 따른 제2종 근린생활시설(총포판매소, 장의사, 다중생활시설, 단란주점 및 안마시술소는 제외한다)
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호에 따른 종교시설
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호에 따른 판매시설 중 소매시장 및 상점
5. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호에 따른 교육연구시설
6. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호에 따른 노유자시설
7. 「건축법 시행령」 별표 1 제12호에 따른 수련시설
8. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호에 따른 업무시설 중 금융업소
9. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제13호에 따른 지식산업센터
10. 「사회복지사업법」 제2조제5호에 따른 사회복지관
11. 공동작업장
12. 주민공동시설
13. 도시ㆍ군계획시설인 시장
14. 그 밖에 제1호부터 제13호까지의 시설과 비슷한 시설로서 국토교통부령으로 정하는 공동시설 또는 사업계획승인권자가 거주자의 생활복리 또는 편익을 위하여 필요하다고 인정하는 시설

 

 

[주상복합아파트단지 상가의 분양에 대한 질의회신 사례]

<질의요지>

ㅇ 바닥면적 4,000m²의 주상복합 아파트의 상가를 분양함에 있어 사업승인 용도(아파트 및 부대 복리시설, 근린생활시설)로 승인받은 상태로 상가 분양승인시 「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용받아 분양을 해야 하는지 여부. 제외 사항에 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설로 분양 적용이 가능 하는지 여부

ㅇ 만약 공개경쟁입찰로 최고가 낙찰방식으로 건축물을 분양하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률 위반여부


<회신내용> (16.05)

ㅇ「건축물의 분양에 관한 법률」제2조 및 제3조에 따라, 건축법에 따른 건축허가 대상으로 사용승인 이전에 2인 이상에게 판매하고자 하는 건축물의 경우, 분양하고자 하는 부분의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상이거나, 일반 업무시설인 오피스텔의 경우3천 제곱미터 이하라도 30실 이상이면 신고대상임

ㅇ 또한, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 짓는 건축물의 경우 주택외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상이면 같은 법 제5조 및 제6조에 따른 분양신고 대상이며, 이 경우 신고한 가격대로 공개모집, 공개추첨하여 분양받을 자를 선정해야 함
 
ㅇ 다만, 위 같은 법 제3조제2항에 따라, ‘주택법 에 따른 주택 및 복리시설 등’은 이 법을 적용받지 아니하는 바, 질의 하신 상가의 ‘주택 및 복리시설’ 해당 여부는 해당 건축물의 허가권자가 판단할 사항임

 

 

 

 

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